Altersvorsorge trotz Hausbau: Rate, Rente, Rürup

Beim Bau der eigenen vier Wände fließt oft jeder freie Euro in Grundstück, Rohbau und Ausbau. Die Frage nach der Altersvorsorge trotz Hausbau wird dann gern auf später verschoben. Besonders bei Selbstständigen ist das riskant, denn ihnen fehlt häufig die gesetzliche Rente als Fundament. Die Rürup-Rente ist laut dem Ratgeber von Bonitrust vor allem für Selbstständige und Freiberufler gedacht, die keinen Zugang zur Riester-Förderung haben. In diesem Beitrag beantworten wir die Fragen, die Bauherren zwischen Kreditrate und Rentenplanung am häufigsten stellen.

Soll man trotz Hausbau weiter für die Rente sparen?

Grundsätzlich lässt sich sagen: Ja, aber in angepasster Höhe. Ein laufender Sparplan muss während der Bauphase nicht in voller Höhe weiterlaufen. Ihn ganz zu kündigen, ist dagegen selten sinnvoll, weil viele Verträge bei Kündigung Kosten oder Verluste auslösen und der Zinseszins langfristig fehlt.

Eine Basisrente (Rürup) kann man zum Beispiel lediglich beitragsfrei stellen, eine Kündigung mit Auszahlung sieht dieser Vertragstyp gar nicht vor. Möchten Sie den Beitrag in der Bauphase senken und nach dem Einzug wieder anheben, bleibt der Vertrag bestehen und das Budget wird geschont. Am besten legt man die Beitragshöhe schon im Finanzierungsgespräch mit der Bank fest, damit sie in der Haushaltsrechnung korrekt auftaucht.

Ist das Eigenheim schon Altersvorsorge genug?

Eine abbezahlte Immobilie ist ein starker Baustein. Mietfrei wohnen bedeutet im Ruhestand vor allem, dass die Miete wegfällt, die in vielen Haushalten älterer Menschen der größte Ausgabenposten ist. Als alleinige Altersvorsorge reicht die eigene Immobilie aber meist nicht aus.

Woran das liegt:

• Eine selbstgenutzte Immobilie bringt kein laufendes Einkommen. Mieteinnahmen gibt es nur bei Vermietung, und dann muss man selbst woanders Miete zahlen.
• Für Instandhaltung und Reparaturen kommen Eigentümer allein auf. Dach, Heizung, Fenster und auch Zaun und Tor sind nach 20 bis 30 Jahren fällig. Als Faustwert gelten 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat für Rücklagen.
• Das Kapital steckt im Gebäude. Braucht man Geld, bleibt nur Verkauf, Beleihung oder eine Umkehrhypothek, und alle drei Wege kosten Zeit und Gebühren.

Eine vermietete Immobilie verhält sich anders. Sie liefert Mieteinnahmen, die im Alter das Einkommen aufstocken, bringt aber Leerstandsrisiko und Verwaltungsaufwand mit sich. Für die meisten Bauherren geht es jedoch um das selbstgenutzte Haus. Ob eine Immobilie im Alter finanziell unabhängig macht, hängt deshalb vor allem davon ab, wie viel monatliches Geld zusätzlich aus der gesetzlichen, einer berufsständischen oder einer privaten Versorgung fließt.

Die Immobilie als Altersvorsorge deckt also vor allem das Wohnen im Alter ab. Für alle anderen Ausgaben im Ruhestand braucht es weiterhin laufende Einkünfte.

Bis wann sollte die Baufinanzierung abbezahlt sein?

Die Baufinanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt vollständig getilgt sein. Für alle, die ab 1964 geboren sind, liegt die Regelaltersgrenze bei 67 Jahren, wie die Deutsche Rentenversicherung im Glossar zur Altersgrenze erläutert. Mit dem Wechsel in den Ruhestand sinkt das Einkommen deutlich. Eine Kreditrate von 1.500 Euro wäre dann oft nicht mehr tragbar.

Entscheidend ist die anfängliche Tilgung. Seit dem Ende der Phase mit sehr niedrigen Zinsen um 2021 hat dieser Hebel an Gewicht gewonnen, denn bei höheren Zinsen fließt ein größerer Teil jeder Rate an die Bank, ohne die Schuld zu verringern. Angenommen, ein Bauherr ist 40 und nimmt 300.000 Euro zu 3,5 % Zins auf. Die folgende Rechnung unterstellt einen gleichbleibenden Zins über die gesamte Laufzeit:

Anfängliche Tilgung	Rate pro Monat	Laufzeit (ca.)	Schuldenfrei im Alter von
2 %	1.375 €	29 Jahre	knapp 69
3 %	1.625 €	22 Jahre	etwa 62

Der Unterschied von 250 Euro im Monat verkürzt die Laufzeit um rund sieben Jahre. Bei 2 % Tilgung würde der Kredit über die Regelaltersgrenze hinauslaufen. Die Zinsbindung beträgt meist nur 10 bis 15 Jahre. Danach wird neu verhandelt. Bei der Anschlussfinanzierung kann sich die Rechnung also noch verschieben, in beide Richtungen.

Wie viel Kreditrate verträgt das Haushaltsbudget?

Viele Banken setzen als Faustregel eine Obergrenze von etwa 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Kreditrate an. Ob dieser Wert zu Ihrer persönlichen Lage passt, klären Sie am besten mit einer unabhängig beratenden Stelle wie der Verbraucherzentrale oder einem Honorarberater. Die Altersvorsorge gehört dabei als fester Betrag in die Rechnung. Was am Monatsende übrig bleibt, reicht erfahrungsgemäß selten für einen Sparplan.

Eine ehrliche Haushaltsrechnung enthält mindestens diese Posten:

1. Kreditrate inklusive Tilgung
2. Nebenkosten des Hauses (Energie, Grundsteuer, Versicherungen)
3. Instandhaltungsrücklage
4. Beiträge zur Altersvorsorge
5. Puffer für Außenanlagen, die nach dem Einzug anfallen

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Zaun, Tor, Einfahrt, Terrasse und Carport kommen erst nach dem Bauabschluss und summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag, der dann ausgerechnet in den ersten Monaten mit voller Kreditrate fehlt. Welche Reihenfolge sich dabei bewährt hat, zeigen wir im Beitrag zu den Außenanlagen nach dem Bauabschluss. Wie man solche Posten über mehrere Jahre finanziert, erklärt unser Ratgeber zur Budgetplanung für Zaunanlagen.

Welche Rolle spielt die Bonität bei der Finanzierung?

Bei der Kreditentscheidung prüft die Bank neben der Schufa-Auskunft vor allem die Haushaltsrechnung. Laufende Vorsorgebeiträge erscheinen dort als Ausgaben und senken den finanziellen Spielraum. Werden sie verschwiegen, droht später eine zu knapp kalkulierte Rate.

Bestehende Verträge können die Bonität auch stützen, sofern sie als Vermögen oder Sicherheit zählen. Das gilt längst nicht für jeden Vertrag. Eine Rürup-Rente kann nicht beliehen und nicht übertragen werden. Sie taugt deshalb nicht als zusätzliche Sicherheit für den Baukredit. Ein frei verfügbares Depot oder ein Bausparguthaben hat hier einen Vorteil: Es lässt sich beim Kauf oder Bau als Eigenkapital einbringen, und mehr Eigenkapital sorgt in der Regel für günstigere Zinsen.

Für Selbstständige verlangen Banken meist die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre. Schwankende Einnahmen führen oft zu einem Sicherheitsabschlag bei der Berechnung. Das kann die mögliche Darlehenssumme spürbar senken.

Was gilt für Selbstständige und die Rürup-Rente?

Selbstständige sind in vielen Berufen nicht pflichtversichert und haben damit oft nur geringe Ansprüche aus der gesetzlichen Rente. Die Rürup-Rente, auch Basisrente genannt, schließt diese Lücke. Ihr großer Vorteil ist die steuerliche Förderung: Seit 2023 sind die Beiträge zu 100 Prozent als Sonderausgaben absetzbar, im Rahmen eines gesetzlichen Höchstbetrags.

Ein Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und 8.000 Euro Jahresbeitrag sinkt die Steuerlast um rund 3.360 Euro. Das Rechenbeispiel stammt aus dem eingangs genannten Ratgeber. Für Bauherren ist das interessant, weil die Steuerersparnis zur Sondertilgung genutzt werden kann.

Die Nachteile sollte man kennen:

• Auszahlung nur als lebenslange Rente, keine Kapitalauszahlung
• Ohne Zusatzvereinbarung nicht vererbbar
• Keine Kündigung mit Auszahlung, nur beitragsfreie Stellung
• Rente wird im Alter nachgelagert besteuert

Positiv fällt auf, dass das Guthaben in der Ansparphase weitgehend pfändungsgeschützt ist. Für Selbstständige mit Baukredit kann das ein Sicherheitsnetz sein, falls das Geschäft einmal schlecht läuft. Bei niedrigem Einkommen und niedrigem Steuersatz lohnt sich die Rürup-Rente dagegen meist kaum.

Welche Förderwege verbinden Wohnen und Vorsorge?

Für Angestellte gibt es den Wohn-Riester. Damit lässt sich gefördertes Riester-Kapital für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie entnehmen. Die Entnahme wird auf einem Wohnförderkonto erfasst und im Rentenalter versteuert. Selbstständige ohne Pflichtversicherung haben in der Regel keinen Zugang zu Riester.

Ein weiterer Hebel sind Sondertilgungen. Viele Darlehensverträge erlauben jährlich 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme als Sondertilgung ohne Gebühr. Fließen Steuererstattungen, Boni oder Erbschaften in die Sondertilgung, verkürzt sich die Laufzeit, und es entsteht früher Spielraum für die private Vorsorge. Schon beim Grundstückskauf lohnt es sich, die Gesamtkosten realistisch zu planen, wie unsere Checkliste für Bauherren zum Grundstückskauf zeigt.

Checkliste: Altersvorsorge und Baufinanzierung abstimmen

Bevor Sie den Kreditvertrag unterschreiben, sollten diese Punkte geklärt sein:

• Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung prüfen und die voraussichtliche Rentenlücke berechnen
• Tilgung so wählen, dass der Kredit vor dem 67. Lebensjahr abbezahlt ist
• Vorsorgebeiträge in der Haushaltsrechnung als festen Posten angeben
• Sondertilgungsrecht von mindestens 5 Prozent jährlich vereinbaren
• Budget für Außenanlagen und Instandhaltungsrücklage einplanen
• Als Selbstständiger die Rürup-Rente mit einem Steuerberater durchrechnen

Sind diese Punkte vor dem Bau geklärt, lassen sich Eigenheim und Vorsorge parallel gestalten. In den ersten Jahren nach dem Einzug fällt der Vorsorgebeitrag dann eben kleiner aus und steigt mit jeder Gehaltserhöhung oder Sondertilgung wieder an.